福岡の司法書士　【ラピス司法書士事務所】井手 誠のブログ

こんにちは。寒さのあまり今朝から妙に喉が痛いイデです。

ちょうど土日なので、の２日間はゆっくり静養しようと思っております。

 

前回、当事者にご高齢者が含まれる取引においては、いつもより慎重に意思の確認を

行った方がよいですよ、というようなことを書かせて頂きました。

 

実際の不動産売買の無効事例を見てみると…

 

【当事者】

・認知症になっていた高齢者　→　Aさん

・Aさんから不動産購入した人　→　Bさん

・Bさんから不動産購入した人　→　Cさん

・Aさんの成年後見人　→　Zさん

 

【概要】

①Aさんが居住する自宅の土地建物を、Bさんに売る契約をし、所有権移転登記がなされた。

②Bさんは、購入した不動産をCさんに転売し、所有権移転登記がなされた。

③医師の診断によると、Aさんは①売買の約１年前から認知症の周辺症状が見られており、

　売買の半年後には、アルツハイマー型認知症（幻覚妄想・失見当識）と診断され、売買当日も

　同様の状態であった。

④売買の半年後、親族より家庭裁判所に後見開始の申立てがなされ、Zさんが成年後見人

　として　選任された。

⑤Zさんは、①売買当時、Aさんに意思能力がなかったので売買契約は無効であり、よって

　②売買も無効であるとしてCさんに証郵券移転登記抹消手続きを求めて裁判所に提訴した。

 

【判決（意訳）】

　①売買の際、Aさんはアルツハイマー型認知症にかかっており、不動産を売買することによって

自分が住居を失い、別の居住先を探さなければならないという極めて簡単に予想できる

問題点に思い至らないほどだったので、自分の財産の処分や管理を適切に行う判断能力を

欠く状況だったと認める。

　よって、①売買は無効と認めるのが相当であるから、BさんはAさんから不動産の所有権を

取得できず、またCさんも無権利者であるBさんから不動産の所有権を取得することは

当然できないから、Cさんは所有権移転登記の抹消を行わなければならない。

 

 

 

いかがですか？

 

Cさんには全く落ち度がないのに、せっかく購入した不動産を手放す羽目になりました。

 

当然CさんからBさんへの損害賠償請求や不当利得返還請求がなされるとは思いますが

精神的ダメージは計り知れないですね。

もしも、Bさんが"とんずら"してたら、お金も戻ってこないということに…

 

怖いですね～

 

売主が真の所有者であるか否か、この点を確認しないと買主さんが安心して不動産を

取得できないので（買主さんはそんなこと意識してませんけど…）、司法書士は

重い責任を背負っていると言えます。

 

なので、この売買は大丈夫という己の心証形成できないと、登記申請しないのです。

 

職業柄、たまたま不動産でお話しましたが、この論理は、不動産に限らないことですので、

人ごとだと思わないようにご注意ください。あなたのことです。

 

次回は、成年後見制度について。。　

　

 

 

こんにちは。

1月下旬ばたばたしていたイデです。

今月のブログ更新ノルマ達成できず。くぅ、来月はその分上乗せします！

 

司法書士は、不動産登記（とうき）の専門家です。

当事務所では不動産の売買に伴う名義変更の手続きや、ご親族への贈与による名義変更などを

日常的に取り扱っていますが、その中でご高齢者が当事者となるときが、当然ながらあります。

 

司法書士は、不動産売買や不動産贈与などによって登記を行うにあたり、見えないところで

様々な確認（本人確認・物件確認・意思確認などなど）をしています。

　・所有権を引き渡す方

　・新しく所有者になる方

　・お金を貸し出す金融機関

などの利害関係者が取引で不利益を被らないよう、後から法的効果が覆らないように

細心の注意を払っているのです。

 

そして、当事者の中に、ある程度お年を召した方がいらっしゃる場合、大多数の司法書士は、

その不動産売買の意思確認を慎重に行います。

 

なぜかというと、契約が有効に成立するためには、「売る買う。」という意思や「その結果どうなる。」

という判断能力を持っていることが欠かせず、もしこの判断能力がなかった場合は【契約無効】になって

しまうからです。

 

つい先日も、数人の名義になっている不動産の売買があり、その売主さんの中の１人が

御年80歳の女性でした。

 

本当に、売買する意思を持っているのか？きちんと理解できているのか？

 

などが頭をよぎります。

 

売買代金を決済する数日前にお会いし、

 

①本人の言動・言葉の理解力

②不動産売買の理由（売買の必要性・合理性）

③不動産売買価格の妥当性

 

などから総合的に判断して、ご本人の意思に間違いなかろうと結論付けました。

 

今回は問題ない事例でしたが、中にはやっぱりあるんですよ。

 

あまり良く分からない状態なのに、ご家族が勝手にご高齢者名義の不動産を売ろうと

しているケースが…

売買の動機はどうあれ、こういうときは、意思確認が取れないことを理由に手続きをお断りすることもあります。

あ、もちろんただ断るだけではなくて、法的に問題ないようにするにはどうしたらいいかの

アドバイスは同時にしますよ。

 

それにしても、断るのは、勇気がいります。。固すぎるかなと思うこともないではありません。

 

「お前に契約が有効かどうか決める権利があるのか！」と言われたこともありますし、ご紹介してくれた

不動産屋さんからその後仕事がこなくなったこともあります。

 

でも、自分の判断や心証を信じてやるしかないので、仕方ないと割り切ってます。

心の中では号泣ですけど。

 

ちなみに、売買契約が有効か無効か決めるわけではなく、後から問題になってはいけないので

私はお手伝いできないと断るだけです。

他の司法書士に依頼すると受けてくれる人もいることでしょう。

 

だらだらと失礼しました。

 

要するに何が言いたいかというと、不動産売買のことに限らず、ご高齢者が取引当事者に

なっている場合は、後から無効・取り消しなどで法的効果が覆されないよう普段より少し

気をつけてことを運びましょう、ということです。

 

 

 

 

こんにちは。今日は朝から右目だけが赤いイデです。なんでだろうか？？

 

登記（とうき）と言えば、司法書士。

昔は、登記申請をする際、紙の申請書と添付書類を法務局まで持って行って、窓口で渡していました。

昔といっても、ほんの10年前くらいまでのお話です。

その後、日本政府の国策である「オンライン化」を進めるため、法改正によってオンラインでの申請が

OKになったのです。

 

このオンライン登記申請、普及率を上げるために、期間限定・登記の内容限定で減税措置が

設けられています。年々減税額が小さくなるんですけどね。

 

まぁ、確かに便利なので、私はオンライン登記申請を行うことが多いのですが、怖いことに

たまに「障害」が発生するのです。

 

例えば、登記の受付ができないとか接続ができないとか…

そんなときは、「　Oh!No!　」と叫びたくなります。

なぜなら、登記申請は、時間との勝負であったり、絶対に○時までに出さないといけなかったり

申請しないとお金が動かない、なんてことが往々にしてあるからです。

 

その「オンライン障害発生」が、よりによって大安の今朝にありました。

たまたま不動産の取引で外出していましたが、同期のfacebookで知りました。（ﾌｪｲｽﾌﾞｯｸって便利デスネ）

 

障害が発生してオンラインで登記申請できないとなると、直接法務局に持ち込むしかないのですが、

その場合、上記の減税措置は受けられないことになります。

こちらの責任ではないのに、納得いかないところではありますが、法令がない以上いかんともしがたい…

 

何より、減税措置を受けることを前提に見積書を作成して報酬を頂くので、その分手出しになるわ

時間は使うわ、予定も狂うわ何一つ良いことはないです。

 

最近大きな障害が発生していなかったので忘れかけていましたが、やはりオンラインと紙申請の

両方にらんだ準備が必要だと改めて思いました。

 

リスクヘッジを常に考えて業務を行わねば。怖いな～、インターネットって。。

 

 

 

こんにちは。寒さに思考まで凍りつきそうなイデです。

福岡より寒い地域に住んでいる方を、心からすごいと思います。

 

最近、未公開株や社債にまつわる詐欺にあった、というニュースが多いです。

 

ニュースを拾うだけでも…

 

2012/1/21　青森県　50代女性　被害額3000万円　社債勧誘

2012/1/17　福岡市　79歳女性　被害額5500万円　社債勧誘

　　　　　　　　福岡市　75歳女性　被害額4050万円　社債勧誘

　　　　　　　　福岡市　74歳女性　被害額3800万円　社債勧誘

2012/1/16　26都道府県　46人　被害総額1億1100万円　社債勧誘

2012/1/14　三重県　61歳女性　被害額3600万円　社債勧誘

 

などがあります。皆さん、ようお金持ってますな。

 

 

とにかく、手っ取り早く儲かるような甘い話は、ありません。

 

 

未公開株詐欺・社債詐欺は、あまり知識のない個人投資家や投資経験のない人に、未公開株を譲るとか

利益が出るとかの甘言を弄して、お金を騙し取る詐欺です。

未公開株・社債などで「確実に儲かる」と言われると、人間の欲から、つい騙されてしまう人もいますが、
だいたい確実に儲かるのなら、他人に話すはずがないでしょう？

 

特に「未公開株」は譲渡制限がある場合が多く、一般的に株券が出回ることはありません！

 

未公開株詐欺や社債詐欺に合わないよう、もし購入を考えたときは、一呼吸おいて、まずはご相談下さい。

だまされてお金とられることを考えたら、相談料などタダみたいなもんです。

 

なお、

 

電話などで未公開株購入を勧誘してくる業者は、まず詐欺師だと思って間違いないでしょう。

まともな証券会社は、電話で未公開株の購入を勧誘したりしません。

友人知人から悪気がなく勧誘される場合もあります。←特に注意

 

ちなみに、消費者庁からも注意勧告が出ています。

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こんにちは。寒さに弱いイデです。今日は特に活動低下中です。

 

福岡県司法書士会では、毎年2月を「相続登記はお済ですか月間」としています。

今年も来る2/1～2/29で開催されます。

 

この期間中、福岡県内の司法書士に限り、

 

「相続による不動産の名義変更」に関する相談は無料です！

 

◆長年放っているけど、どうしたらいいか分からない

◆相続人の１人と連絡が取れない

◆相続が発生したけど、どういう手続きが必要か教えて欲しい

 

などなど、せっかくのチャンスなので上手に活用されてはいかがでしょうか？

もちろん当事務所でも無料で上記の相談に応じます。

 

ちなみに、なぜ相続登記をした方がいいのか、過去のブログでまとめていますので、

興味ある方はご参照ください。

 

①相続登記を放っておいたら…

②相続登記をなめたらあかん

③相続登記を放っておいたら…まとめ編